Bebauungsplan Nr. 24 "Gewerbegebiet EKA-Gelände"
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses, der Veränderungssperre und der Vorkaufsrechtssatzung zum Bebauungsplan Nr. 24 "Gewerbegebiet EKA-Gelände"
Bekanntmachungen
Bebauungsplan Nr. 24 „Gewerbegebiet EKA-Gelände“
Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB
Der Gemeinderat der Gemeinde Dietersheim beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 24 „Gewerbegebiet EKA-Gelände“. Die gewerblichen Flächen in Dietersheim sind knapp. Für das derzeit unbeplante Gebiet des Bebauungsplans Nr. 24 „Gewerbegebiet EKA-Gelände“ sind im Flächennutzungsplan Gewerbeflächen dargestellt. Um diese zu erhalten und fortzuentwickeln, soll ein erneuter, veränderter Aufstellungsbeschluss gefasst werden.
Die Gemeinde sieht als Kernaufgabe der städtebaulichen Entwicklung die Revitalisierung des faktischen Gewerbegebietes zwischen Bundesstraße und Bahnlinie. Das Gebiet hat eine Fläche von insgesamt ca. 10,04 ha. Die dort seit Längerem ausgeübten Nutzungen schöpfen die in einem faktischen Gewerbegebiet zulässigen Nutzungen nicht annähernd aus; teilweise handelt es sich um eine Brache.
Bereits in der Gemeinderatssitzung vom 21.07.2021 wurde die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 24 „EKA-Gelände“ beschlossen. Die Nutzung des Gebiets sollte von Wohnzwecken über Mischnutzung im Westen bis hin zu gewerblicher Nutzung im Osten des Areals variieren. Im Zusammenhang mit dem damaligen Aufstellungsbeschluss war seitens der Gemeinde davon ausgegangen worden, dass gemeinsam mit den Grundstückseigentümern/Investoren eine sinnvolle Entwicklung des Geländes erarbeitet werden kann. Insbesondere der große Anteil an Bestandsgebäuden sollte einer kritischen Prüfung unterzogen und anschließend den jeweils angemessenen Nutzungen zugeführt werden.
Im Jahr 2021 gab es bekanntermaßen Gespräche mit Investoren, die das Ziel verfolgten, auf der Fläche nicht nur Gewerbenutzung, sondern auch Mischnutzung und somit auch Wohnnutzung anzusiedeln. Die Gemeinde sah eine Chance, um die Fläche zu revitalisieren und fasste in der Gemeinderatssitzung am 21.07.2021 einen Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 24 „EKA-Gelände“. Leider haben die Investoren in der Folge ihre Pläne verworfen und die gemeindliche Bauleitplanung stagnierte. Grund dafür waren vermutlich extreme Preisvorstellungen des Eigentümers: Für den Verkauf der geplanten Wohneigentumseinheiten hätten Grundstückspreise aufgerufen werden müssen, die auf dem Immobilienmarkt nicht erzielbar gewesen wären. Zur Realisierung einer Wohnbebauung hätten außerdem aktive Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden müssen in Form von 4 m hohen Schirmwänden entlang der Bundesstraße und der Schienenstrecke. Hierdurch war eine zusätzliche Beeinträchtigung des Ortsbildes zu befürchten.
Im Jahr 2023 haben zwischen der Gemeinde und einem Interessenten Gespräche über eine mögliche Nutzung der bestehenden Gebäude nach erforderlichen Sanierungsmaßnahmen für klassische Gewerbebetriebe stattgefunden. Die Gemeinde beabsichtigte, zusammen mit diesem und dem Grundstückseigentümer diesbezügliche weitere Schritte vorzubereiten.Da die Gewerbeflächen im Ortsteil knapp sind, sollen diese durch eine entsprechende Bauleitplanung gesichert werden.
Die Gemeinde möchte den aktuellen gewerblichen Charakter des Quartiers erhalten, jedoch alle Nutzungen, die nur ausnahmsweise in einem Gewerbegebiet zulässig sind (§ 8 Abs. 3 BauNVO) – und somit zumindest teilweise dem ländlichen Charakter von Dietersheim nicht entsprechen –, ausschließen. Ziel ist nunmehr, ein Gewerbegebiet zu entwickeln, das eine reine gewerbliche Nutzung zulässt, dabei aber hinsichtlich seiner Immissionen die Nähe des südlich angrenzenden Wohngebiets („Siedlerstraße“) sowie dessen geplante Nachverdichtung berücksichtigt. Ziel und Zweck der Planung ist es, die positive Entwicklung zu einem zukunftsfähigen Gewerbegebiet zu fördern und planungsrechtlich vorzubereiten. An einer Mischnutzung und Wohnnutzung soll nicht mehr festgehalten werden. Daher ist ein erneuter, veränderter Aufstellungsbeschluss zu fassen. Die beabsichtigte Planung entspricht im Übrigen dem geltenden Flächennutzungsplan. Da in der Gemeinde kein städtebaulicher Bedarf für weitere Nutzungen/bauliche Anlagen nach § 8 Abs. 3 BauNVO besteht, hingegen ein Mangel an Gewerbeflächen besteht, und um ein lukratives Gewerbegebiet zu etablieren, werden die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 8 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen (Ausschluss nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO). Falls die in § 8 Abs. 3 BauNVO genannten Anlagen vorliegend ausnahmsweise zugelassen werden könnten, würde dies zu Lasten der dringend benötigten gewerblichen Flächen für Anlagen i. S. d. § 8 Abs. 2 BauNVO gehen. Wohnähnliche Nutzungen, sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke würden dem Planungszweck entgegenstehen. Auch Vergnügungsstätten sollen ausgeschlossen werden, da derartige Nutzungen nicht mit der dörflich geprägten Ortschaft in Einklang stehen. Im Plangebiet zulässig sein sollen dagegen Photovoltaikanlagen und die Nutzung von Solarthermie, auf Dachflächen sowie als eigene Anlagen. Dadurch kann das Ziel unterstützt werden, den Anteil der erneuerbaren Energien im Gemeindegebiet auszubauen.
Dem heutigen Aufstellungsbeschluss liegt ein erster Rahmenplan der Architekten Franke & Messmer, Emskirchen, vom 24.10.2023 zu Grunde, der als Anlage zum Sitzungsprotokoll genommen wird.
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 24 „Gewerbegebiet EKA-Gelände“ umfasst das gesamte ehemalige Betriebsgelände der Firma EKA mit den einschließlich zur verkehrlichen Erschließung dieses Betriebsgeländes erforderlichen öffentlichen und privaten Verkehrsflächen ab deren Einmündung in die Bundesstraße B470. Das betrifft die Grundstücke Fl.Nr. 349 TF, 355, 355/2, 355/3, 355/4, 690/18, 707/2, 711/2, 711/3, 712/4, 712/5, 712/6, 712/7, 713/2, 738 und 739 der Gemarkung Dietersheim.
Mit dem Bebauungsplan sollen zusammengefasst folgende städtebaulichen Ziele verfolgt werden:
- Als Art der baulichen Nutzung soll ein Gewerbegebiet (GE) i.S.d. § 8 BauNVO festgesetzt werden. Die in § 8 Abs. 2 Nr. 1-4 BauNVO aufgeführten baulichen Anlagen sollen zulässig sein, auch Fotovoltaik- und Solarthermieanlagen. Die in § 8 Abs. 3 Nr. 1-3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen baulichen Anlagen sollen nicht zulässig sein, um den Gewerbegebietscharakter im ländlichen Raum zu gewährleisten.
- Die überbaubaren Flächen sollen durch Baugrenzen festgesetzt werden.
- Das Maß der baulichen Nutzung soll durch entsprechende Festsetzungen, die sich am Bestand orientieren und die Orientierungswerte gemäß § 17 BauNVO berücksichtigen, erfolgen.
- Die Zufahrt zum Plangebiet erfolgt über die B470. Eine detaillierte Erschließung ist noch zu planen.
- Es soll eine teilweise Entsiegelung der Flächen durch Festsetzung von Grünordnungsmaßnahmen auf den Baugrundstücken erfolgen. Eine detaillierte Grünflächenplanung sowie Ausweisung von Ausgleichsflächen ist noch vorzunehmen.
Hierzu soll ein Gewerbegebiet i.S.d. § 8 BauNVO vorgesehen werden mit Festsetzungen, welche die vorstehend beschriebenen städtebaulichen Ziele umsetzen. Rechtsgrundlagen der beabsichtigten Festsetzungen sind insbesondere § 9 Abs. 1 Nr. 1, 2 und 20 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5, 9 und §§ 8, 16, 17 und 20 BauNVO,
Der Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplanes ist ortsüblich sowie auf der Homepage der Gemeinde bekanntzumachen (§ 2 Abs. 1 BauGB).
Dietersheim, den 26.10.2023
gez.
Jürgen Meyer
Erster Bürgermeister
Begründung zur Veränderungssperre Nr. 3 der Gemeinde Dietersheim für den Bereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 24 „Gewerbegebiet EKA-Gelände“ der Gemeinde Dietersheim“:
Die Veränderungssperre wird für ein Teilgebiet innerhalb des Bebauungsplans Nr. 24 „Gewerbegebiet EKA-Gelände“ erlassen, welcher sich mit Aufstellungsbeschluss vom 25.10.2023 im Aufstellungsverfahren befindet.
Die Gemeinde sieht als Kernaufgabe der städtebaulichen Entwicklung die Revitalisierung des faktischen Gewerbegebietes zwischen Bundesstraße und Bahnlinie. Das Gebiet hat eine Fläche von insgesamt ca. 10,04 ha. Die dort seit Längerem ausgeübten Nutzungen schöpfen die in einem faktischen Gewerbegebiet zulässigen Nutzungen nicht annähernd aus; teilweise handelt es sich um eine Brache.
Im Jahr 2021 gab es Gespräche mit Investoren, die das Ziel verfolgten, auf der Fläche nicht nur Gewerbenutzung, sondern auch Mischnutzung und somit auch Wohnnutzung anzusiedeln. Die Gemeinde sah eine Chance, um die Fläche zu revitalisieren und fasste in der Gemeinderatssitzung am 21.07.2021 einen Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 24 „EKA-Gelände“. Leider haben die Investoren in der Folge ihre Pläne verworfen und die gemeindliche Bauleitplanung stagnierte. Grund dafür waren vermutlich extreme Preisvorstellungen des Eigentümers: Für den Verkauf der geplanten Wohneigentumseinheiten hätten Grundstückspreise aufgerufen werden müssen, die auf dem Immobilienmarkt nicht erzielbar gewesen wären. Zur Realisierung einer Wohnbebauung hätten außerdem aktive Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden müssen in Form von 4 m hohen Schirmwänden entlang der Bundesstraße und der Schienenstrecke. Hierdurch war eine zusätzliche Beeinträchtigung des Ortsbildes zu befürchten.
Im Jahr 2023 haben zwischen der Gemeinde und einem Interessenten Gespräche über eine mögliche Nutzung der bestehenden Gebäude nach erforderlichen Sanierungsmaßnahmen für klassische Gewerbebetriebe stattgefunden. Die Gemeinde beabsichtigte, zusammen mit diesem und dem Grundstückseigentümer diesbezügliche weitere Schritte vorzubereiten. Da die Gewerbeflächen im Ortsteil knapp sind, sollen diese durch eine entsprechende Bauleitplanung gesichert werden.
Am 14.09.2023 informierte das Landratsamt die Gemeindebürger über die geplante Unterbringung von ca. 100 Asylbewerbern in Wohncontainern auf dem Gelände Fl.Nr. 355 der Gemarkung Dietersheim. Ein solches Vorhaben wäre nach dem bisherigen Beurteilungsmaßstab zulässig, weshalb die Gemeinde dieses geplante Vorhaben zum Anlass nimmt, eine Veränderungssperre zu erlassen, um die von ihr beabsichtigte Planung gemäß dem Aufstellungsbeschluss vom 25.10.2023 zu sichern.
Ziel und Zweck der Planung ist es, die positive Entwicklung zu einem zukunftsfähigen Gewerbegebiet zu fördern und planungsrechtlich vorzubereiten. Die Veränderungssperre betrifft die Flurstücke 355, 690/18, 707/2, 711/2, 711/3, 712/4, 712/5, 712/6, 712/7, 713/2, 738 und 739 der Gemarkung Dietersheim und nicht nur das geplante Baugrundstück der Flüchtlingsunterkunft. Die Grundstücke Fl.Nr. 355/2, 355/3 und 355/4 werden aktuell im Sinn des neuen Bebauungsplans genutzt. Die Veränderungssperre soll die geplante Gesamtentwicklung des Quartiers sichern. An einer Mischnutzung und Wohnnutzung soll nicht mehr festgehalten werden. Daher wurde ein erneuter, veränderter Aufstellungsbeschluss gefasst. Die beabsichtigte Planung entspricht im Übrigen dem geltenden Flächennutzungsplan.
Da in der Gemeinde kein städtebaulicher Bedarf für weitere Nutzungen/bauliche Anlagen nach § 8 Abs. 3 BauNVO besteht, hingegen ein Mangel an Gewerbeflächen besteht, und um ein lukratives Gewerbegebiet zu etablieren, werden die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 8 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen (Ausschluss nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO). Falls die in § 8 Abs. 3 BauNVO genannten Anlagen vorliegend ausnahmsweise zugelassen werden könnten, würde dies zu Lasten der dringend benötigten gewerblichen Flächen für Anlagen i. S. d. § 8 Abs. 2 BauNVO gehen. Wohnähnliche Nutzungen, sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke würden dem Planungszweck entgegenstehen. Auch Vergnügungsstätten sollen ausgeschlossen werden, da derartige Nutzungen nicht mit der dörflich geprägten Ortschaft in Einklang stehen. Im Plangebiet zulässig sein sollen dagegen Photovoltaikanlagen und die Nutzung von Solarthermie, auf Dachflächen sowie als eigene Anlagen. Dadurch kann das Ziel unterstützt werden, den Anteil der erneuerbaren Energien im Gemeindegebiet auszubauen.
Der Beschluss der Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB wird zur Sicherung der veränderten planerischen Ziele für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 24 „Gewerbegebiet EKA-Gelände“ erforderlich.
Bei Durchführung des geplanten Bauvorhabens ist zu befürchten, dass eine Entwicklung des Gebietes nach dem planungsrechtlichen Leitgedanken der Gemeinde aussichtslos wird. Die Ansiedlung von Flüchtlingen/Asylbewerben wird nach der aktuellen Situation auch nicht von befristeter Dauer sein. Eine Gemeinschaftsunterkunft in dieser Größenordnung ist dafür ausgelegt, für eine mehr als nur unbeachtlich kurze Dauer Lebensmittelpunkt von Asylbewerbern zu sein. Aufgrund des wohnähnlichen Charakters erweist diese sich daher als gebietsunverträglich.
Die Veränderungssperre tritt nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft. Sie kann um ein Jahr verlängert werden, wenn die Voraussetzungen für den Erlass der Veränderungssperre weiterhin vorliegen.
Innerhalb der Laufzeit der Veränderungssperre soll der Bebauungsplan rechtsverbindlich werden, vorbehaltlich der Beschlusslage des Gemeinderats und der prinzipiellen Ergebnisoffenheit eines jeden Bebauungsplanverfahrens. Damit ist eine Entwicklung im Rahmen des Planungswillen der Gemeinde mit der Veränderungssperre gesichert.
Dietersheim, den 26.10.2023
gez.
Jürgen Meyer
Erster Bürgermeister
